Um CD de 50 mil m² gera cerca de R$ 850 mil por mês em aluguel. Um licenciamento que demora 5 anos — e já acompanhei casos assim — representa mais de R$ 50 milhões em receita que ninguém fatura. Em 2026, três forças estão convergindo para redesenhar completamente a geografia logística do Brasil: a reforma tributária, o novo rito de licenciamento ambiental e o Plano Nacional de Logística 2050.

Quem entender essa convergência primeiro vai capturar valor. Os outros vão correr atrás.

A reforma tributária e o fim da logística fiscal

Historicamente, a localização de galpões no Brasil foi decidida por incentivos fiscais, não por eficiência. Cidades sem densidade populacional ou infraestrutura compatível abrigam milhões de metros quadrados de CDs simplesmente porque ofereciam benefícios tributários.

Isso está acabando.

A reforma tributária em andamento — com transição até 2033, mas efeitos já visíveis desde janeiro de 2026 — rompe com essa lógica. A demanda migra para onde o consumo está e onde sempre fez sentido estar. O Sudeste continua como maior polo, mas não concentra mais o crescimento marginal.

O Nordeste aparece como protagonista. Não apenas pelas metrópoles com mais de 3 milhões de habitantes, mas pela carência histórica de ativos de qualidade. O Centro-Oeste avança impulsionado por corredores de consumo antes negligenciados. O Norte passa a ter papel mais claro na distribuição regional.

Na prática: a vacância de galpões classe A fechou o último trimestre de 2025 em 8,1% — a menor em quase uma década, segundo a Colliers. O estoque premium deve ultrapassar 31 milhões de m² em 2026. Incorporadores que se posicionarem fora do eixo Rio-São Paulo vão capturar a demanda reprimida. Os que esperarem vão competir em mercados saturados.

O novo licenciamento: LAE e LAC mudam o jogo — mas com riscos

A Lei nº 15.190/2025 — a Lei Geral do Licenciamento Ambiental — criou dois instrumentos que podem acelerar drasticamente projetos logísticos: a Licença Ambiental Especial (LAE) e a Licença por Adesão e Compromisso (LAC).

A LAE funciona como um "fast track" para projetos que o governo considera prioritários para o país. O Decreto 12.673/2025 criou uma Câmara específica — coordenada pela Casa Civil e composta por onze ministérios — para definir quais empreendimentos se qualificam como estratégicos.

O rito mantém a exigência de EIA/RIMA — Estudo de Impacto Ambiental e Relatório de Impacto Ambiental —, ou seja, não dispensa análise técnica. A diferença está no prazo: o órgão licenciador tem no máximo 12 meses para concluir todo o processo.

E os CDs logísticos? Podem usar a LAE, mas não automaticamente. Um centro de distribuição privado precisa ser qualificado como estratégico — o que acontece, por exemplo, quando integra o PAC ou quando é incluído no Programa de Parcerias de Investimentos (PPI). Terminais logísticos já aparecem no eixo "Transporte Eficiente e Sustentável" do Novo PAC, com R$ 36 bilhões previstos. Para CDs de grande porte que atendam demandas regionais críticas ou integrem corredores prioritários do PNL 2050, a qualificação é viável. Para projetos menores ou puramente privados, a LAC pode ser o caminho mais realista.

A LAC vai mais longe. É um modelo autodeclaratório para atividades de baixo impacto: o empreendedor declara que cumpre os requisitos, a licença é emitida imediatamente, e a fiscalização ocorre depois, por amostragem.

A matemática é simples: o que antes levava 4 a 6 anos agora pode ser resolvido em 12 meses ou menos.

Mas atenção. A simplificação carrega riscos jurídicos reais.

O Supremo Tribunal Federal já processa três Ações Diretas de Inconstitucionalidade questionando quase 30 dispositivos das novas leis. A LAC para atividades de médio risco conflita diretamente com jurisprudência do STF de 2022 — a ADI 6808 — que considerou inconstitucional a concessão automática de licença para atividades de risco médio.

O paradoxo é claro: o novo sistema oferece agilidade, mas a validade jurídica de alguns instrumentos é condicional. Projetos que apostarem tudo na LAC para atividades de médio impacto podem enfrentar anulação de licenças já concedidas.

O que já vi em 30 anos gerenciando projetos de CDs e indústrias

Em Contagem (MG), fui responsável técnico por um empreendimento industrial que levou 5 anos para obter licença. Cinco anos. O projeto estava tecnicamente correto desde o início. O atraso foi burocrático, não técnico.

Na região metropolitana de Belo Horizonte, vi um cliente assumir o risco de iniciar a obra antes da finalização do licenciamento. Arcou com multas, enfrentou fiscalizações, mas a aprovação do projeto legal — que estava coerente desde o início — veio poucos dias antes da vistoria de habite-se. Deu certo, mas foi uma aposta.

Na região metropolitana do Rio de Janeiro (RJ), acompanhei um caso onde a prefeitura exigia projeto estrutural para aprovar o projeto legal de arquitetura. Uma exigência que inverte a lógica técnica e atrasa todo o processo em meses.

Esses casos, dentre vários outros que vivenciei, ilustram o paradigma que a nova lei tenta resolver: controle prévio excessivo versus agilidade necessária. A questão é se a solução não criou novos problemas.

PNL 2050: o plano que vai redesenhar os corredores

Enquanto o mercado se ajusta à reforma tributária e ao novo licenciamento, o Ministério dos Transportes está finalizando o Plano Nacional de Logística 2050.

O PNL vai medir indicadores como participação do frete no PIB — hoje um custo que consome parcela desproporcional da renda nacional — e proporção de cargas transitando em rodovias saturadas. Esses números vão orientar onde o governo investirá em infraestrutura de transporte até 2050.

O impacto: corredores que forem priorizados vão valorizar. CDs posicionados nesses eixos terão vantagem competitiva estrutural. Os outros vão enfrentar gargalos logísticos que encarecem operação.

Quem acompanhar de perto a definição desses corredores vai se antecipar ao mercado.

Por que as três forças se conectam

A convergência não é coincidência.

A tributação no destino força reposicionamento geográfico — galpões precisam estar onde o consumo está, não onde o benefício fiscal estava. O licenciamento acelerado viabiliza novos projetos nessas regiões em prazos que antes eram impensáveis. E o PNL 2050 indica onde a infraestrutura de transporte chegará para suportar essas operações.

Quem conectar os três vetores primeiro ganha vantagem estrutural. Os outros vão descobrir tarde demais que o mapa mudou.

O que fazer com isso

A convergência de reforma tributária, novo licenciamento e PNL 2050 exige três ações imediatas:

Primeiro, mapear as microrregiões com maior crescimento de consumo fora do eixo SP-RJ e cruzar com a disponibilidade de terrenos classe A. O mapa mudou — e a análise de viabilidade precisa mudar junto.

Segundo, evitar a LAC para atividades de médio impacto — esse rito está sendo questionado no Supremo e pode cair. A LAE, que mantém o estudo de impacto, oferece mais segurança.

Terceiro, acompanhar a publicação dos indicadores do PNL 2050 e identificar os corredores prioritários antes que virem consenso de mercado. Quem chegar primeiro paga menos pelo terreno.

A pergunta que fica

Por décadas, o sistema de licenciamento brasileiro operou sob a lógica do controle prévio absoluto. Projetos tecnicamente corretos esperavam anos por aprovações que poderiam ter levado meses.

O novo sistema inverte o paradigma: agilidade primeiro, fiscalização depois.

A pergunta que me persegue é outra: estamos preparados para fiscalizar depois o que deixamos de analisar antes? Os órgãos ambientais têm estrutura para isso?

A resposta vai definir se a nova lei é um avanço real ou apenas uma transferência de risco — do atraso administrativo para a invalidação judicial.

Quem apostou certo vai ganhar anos. Quem errou a aposta pode perder a licença, o investimento e o timing.

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